Multas no Condomínio: Existe Limite Legal? Quando e Como Aplicar Sem Gerar Riscos Jurídicos

A aplicação de multas no condomínio é um dos temas mais sensíveis da gestão condominial. Quando mal conduzida, gera conflitos internos, ações judiciais e até responsabilização pessoal do síndico. Quando aplicada com base na legislação condominial e na convenção, torna-se instrumento legítimo de preservação da ordem, da segurança e do patrimônio coletivo.

Em 2026, diante do aumento da judicialização das relações condominiais, síndicos e conselheiros precisam compreender com precisão: há limite legal para multas? Em quais situações podem ser aplicadas? Qual o procedimento correto?

Este artigo apresenta análise técnica fundamentada no Código Civil (Lei nº 10.406/2002), na Lei nº 4.591/1964, na jurisprudência consolidada e nas boas práticas de governança, com foco especial na realidade dos condomínios em Belo Horizonte.

1. O que diz a legislação condominial sobre multas

O condomínio edilício é regido principalmente pelos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil. Entre os dispositivos mais relevantes sobre penalidades, destacam-se:

🔹 Art. 1.336 do Código Civil

Estabelece os deveres do condômino, incluindo:

• Contribuir para as despesas do condomínio (inciso I);

• Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação (inciso II);

• Não alterar a forma e a cor da fachada (inciso III);

• Não utilizar a unidade de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança (inciso IV).

  
  

O §1º do art. 1.336 determina que o condômino em atraso está sujeito a:

• Multa moratória de até 2% sobre o débito;

• Juros convencionados ou, na ausência, juros legais.

Esse é o primeiro limite legal claro: a multa por inadimplência não pode ultrapassar 2%.

🔹 Art. 1.337 do Código Civil – Conduta antissocial

O dispositivo prevê:

• Multa de até 5 vezes o valor da contribuição condominial para condômino que reiteradamente descumprir seus deveres.

• Em caso de comportamento antissocial grave, pode chegar a 10 vezes o valor da taxa condominial, mediante deliberação da assembleia.

  
  

Esse artigo exige cautela. A multa agravada depende:

• De comportamento reiterado ou gravíssimo;

• De deliberação assemblear;

• De garantia do contraditório e ampla defesa.

A aplicação automática pelo síndico é juridicamente inválida.

2. Multa moratória x multa por infração: diferenças essenciais

É comum confundir os tipos de penalidade. Tecnicamente, há distinção:

2.1 Multa por inadimplência

• Natureza contratual.

• Limite legal de 2%.

• Incide automaticamente após vencimento.

  
  

Fundamento: art. 1.336, §1º do Código Civil.

2.2 Multa por infração às normas internas

Aplica-se quando há descumprimento da:

• Convenção;

• Regimento interno;

• Deliberações assembleares.

  
  

Nesse caso:

• O valor deve estar previsto na convenção.

• Não pode ser arbitrário.

• Deve respeitar proporcionalidade.

  
  

Se a convenção for omissa, a aplicação pode ser questionada judicialmente.

3. Existe limite máximo para multa por infração?

A legislação não fixa percentual específico para multas por infração comum, mas impõe limites indiretos:

• Deve haver previsão na convenção (art. 1.333 do Código Civil).

• Não pode ter caráter confiscatório.

• Deve respeitar a razoabilidade.

  
  

A jurisprudência brasileira tem anulado multas consideradas abusivas quando:

• Desproporcionais à infração.

• Aplicadas sem notificação prévia.

• Impostas sem previsão normativa clara.

  
  

Em Belo Horizonte, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais tem consolidado entendimento de que a multa deve estar expressamente prevista na convenção ou regimento.

4. Procedimento correto para aplicação de multa

A responsabilidade do síndico está prevista no art. 1.348 do Código Civil, que determina o dever de:

• Cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento;

• Diligenciar a conservação e guarda das partes comuns.

  
  

Contudo, esse dever não autoriza decisões arbitrárias.

Procedimento recomendado:

1. Verificação formal da infração.

2. Notificação escrita ao condômino.

3. Concessão de prazo para defesa.

4. Aplicação da penalidade conforme previsão normativa.

5. Registro documental.

   
   

A ausência de contraditório pode gerar nulidade da multa.

5. Multas e comportamento antissocial: quando aplicar?

O conceito de comportamento antissocial, previsto no art. 1.337 do Código Civil, exige cautela técnica.

Não basta conflito isolado. É necessário:

• Reiteração comprovada;

• Perturbação grave da coletividade;

• Registro documental consistente.

  
  

A multa de até 10 vezes o valor da taxa exige deliberação assemblear.

Gestão amadora tende a usar esse dispositivo como ameaça. Gestão profissional utiliza apenas quando juridicamente sustentável.

6. Situações recorrentes em condomínios de Belo Horizonte

A realidade dos condomínios em BH apresenta desafios específicos:

6.1 Barulho e festas em regiões centrais

Em bairros como Savassi, Lourdes e Funcionários, há alto índice de reclamações por ruído, especialmente em prédios mistos ou com locações por curta temporada.

Além da convenção, deve-se observar:

• Código Civil (art. 1.336, IV).

• Lei de Contravenções Penais (art. 42).

• Regras municipais de silêncio urbano.

  
  

6.2 Obras irregulares em prédios antigos

Em bairros como Santa Efigênia e Centro, há frequente realização de obras sem comunicação prévia.

O art. 1.336, II, do Código Civil proíbe obras que comprometam a segurança.

Além disso, a ABNT NBR 16.280/2014 exige plano de reforma e responsabilidade técnica.

A aplicação de multa sem observar essas normas pode gerar conflito jurídico.

6.3 Uso irregular de vagas e áreas comuns

Em condomínios do Buritis e Castelo, são comuns conflitos envolvendo:

• Vagas presas;

• Uso indevido de áreas de lazer;

• Locação informal de garagens.

  
  

A multa só é válida se houver previsão expressa na convenção ou regimento.

7. Riscos da aplicação incorreta de multas

Multas aplicadas sem base legal podem resultar em:

• Ação judicial de anulação;

• Indenização por danos morais;

• Responsabilização do síndico por abuso de poder;

• Perda de credibilidade da gestão.

• 
  

Nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil, quem causa dano por ação ou omissão responde civilmente.

8. A importância da governança e da atualização normativa

Condomínios com convenções antigas — especialmente prédios construídos nas décadas de 1980 e 1990 em BH — frequentemente possuem regras desatualizadas.

Boas práticas recomendam:

• Revisão periódica da convenção.

• Atualização do regimento interno.

• Definição clara de valores e critérios de multa.

• Procedimentos formais documentados.

  
  

A profissionalização da administração de condomínios reduz drasticamente o risco de judicialização.

9. O papel do síndico profissional na aplicação de penalidades

O síndico profissional atua com:

• Base legal estruturada.

• Análise documental.

• Orientação assemblear correta.

• Procedimento padronizado.

• Transparência.

  
  

A Sora Gestão Condominial, com atuação especializada em Belo Horizonte, estrutura protocolos de governança que evitam arbitrariedades e protegem tanto o condomínio quanto o síndico.

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Conclusão: Multa não é instrumento de punição pessoal, é ferramenta de ordem coletiva

Existe limite legal para multa condominial. Existe procedimento correto. Existe responsabilidade.

O que não existe é espaço para improviso.

A legislação condominial é clara ao exigir proporcionalidade, previsão normativa e respeito ao contraditório. A gestão amadora frequentemente ultrapassa esses limites, gerando conflitos desnecessários.

Em um cenário urbano complexo como o de Belo Horizonte, onde convivem prédios antigos e condomínios-clube modernos, a aplicação correta de penalidades depende de conhecimento técnico, experiência prática e governança estruturada.

A multa bem aplicada preserva o condomínio. A multa mal aplicada judicializa o condomínio.

A diferença está na qualidade da gestão.

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Selo Editorial Sora | Gestão Condominial com Base Legal

Este conteúdo foi elaborado pela equipe da Sora Gestão Condominial, especializada em síndico profissional, com base na legislação brasileira vigente, boas práticas de governança e compromisso com a transparência, segurança jurídica e foco no cliente.

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