7 Situações que Acendem o Alerta Vermelho com o Síndico: Riscos Jurídicos e Como Proteger o Condomínio em Belo Horizonte

A função de síndico não é simbólica. Trata-se de um cargo com responsabilidades legais expressamente previstas no Código Civil (Lei nº 10.406/2002), especialmente nos artigos 1.347 a 1.350.

O síndico responde civilmente por seus atos, deve prestar contas, cumprir a convenção e agir com diligência. Quando determinados comportamentos passam a se repetir, o condomínio entra em zona de risco jurídico.

Neste artigo, analisamos 7 situações que acendem o alerta vermelho na administração de condomínios — com base na legislação condominial, boas práticas de governança e na realidade de condomínios em Belo Horizonte.

O objetivo é orientar síndicos, conselheiros e condôminos a identificarem riscos e compreenderem a importância da gestão profissional.

1️⃣ Prestação de contas confusa ou incompleta

O art. 1.348, VIII, do Código Civil determina que o síndico deve “prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas”.

Prestação de contas não é formalidade. É obrigação legal.

Sinais de alerta:

• Relatórios sem detalhamento de despesas

• Ausência de notas fiscais

• Falta de conciliação bancária

• Planilhas genéricas sem comprovação documental

• Divergência entre extrato e balancete

  
  

Se o condômino não compreende a prestação, o problema não é do condômino — é da forma como está sendo apresentada.

A jurisprudência é consolidada no sentido de que a falta de transparência pode justificar destituição do síndico (art. 1.349 do Código Civil).

Em condomínios de médio e alto padrão em bairros como Lourdes e Belvedere, onde contratos de manutenção e obras envolvem valores elevados, a prestação de contas técnica é indispensável.

A gestão amadora aumenta o risco de questionamentos judiciais.

2️⃣ Gastos recorrentes sem aprovação em assembleia

O art. 1.341 do Código Civil disciplina obras necessárias, úteis e voluptuárias, exigindo diferentes quóruns para aprovação.

O síndico pode realizar despesas urgentes para evitar prejuízo iminente (art. 1.348, V), mas deve comunicar imediatamente à assembleia.

Quando surgem:

• Contratos recorrentes não deliberados

• Mudanças estruturais sem quórum adequado

• Aumento significativo de despesas ordinárias sem justificativa

  
  

  há possível violação da legislação condominial.

  
  

“Urgência” não pode ser argumento permanente para afastar deliberação coletiva.

Em Belo Horizonte, especialmente em prédios antigos no Centro ou no bairro Funcionários, intervenções estruturais devem observar inclusive normas municipais e exigências técnicas da Prefeitura. A ausência de deliberação válida pode comprometer a regularidade da obra.

3️⃣ Dificuldade de acesso a documentos do condomínio

O direito à informação decorre da própria natureza da copropriedade.

O art. 1.335 do Código Civil assegura ao condômino o direito de fiscalizar a administração.

Negar acesso a:

• Contratos

• Extratos bancários

• Orçamentos

• Relatórios financeiros

  
  

é conduta incompatível com a boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil).

Transparência não é favor. É obrigação.

A recusa injustificada pode caracterizar gestão temerária e embasar pedido judicial de exibição de documentos.

Síndico profissional adota política formal de governança documental, com arquivos organizados e disponibilização estruturada das informações.

4️⃣ Assembleias raras ou mal divulgadas

O art. 1.350 do Código Civil determina a realização de assembleia ordinária anual para aprovação de contas e previsão orçamentária.

Quando o síndico:

• Não convoca assembleias

• Convoca sem antecedência razoável

• Não divulga pauta de forma clara

• Realiza assembleias em horários que inviabilizam participação

  
  

há violação do dever de gestão regular.

Além disso, a convenção condominial costuma prever regras específicas de convocação.

Em condomínios verticais no Buritis ou Castelo, com grande número de unidades, falhas na convocação podem gerar anulação da assembleia se houver comprovação de prejuízo.

Governança exige participação.

5️⃣ Decisões tomadas unilateralmente

O síndico é representante legal do condomínio (art. 1.348, II), mas não é proprietário exclusivo da vontade coletiva.

Ele administra — não governa sozinho.

Decisões que exigem deliberação assemblear incluem:

• Obras úteis e voluptuárias (art. 1.341)

• Alteração da convenção (art. 1.351)

• Mudança de destinação da edificação (art. 1.351)

• Destituição de síndico (art. 1.349)

  
  

Quando o síndico concentra decisões estratégicas sem consulta, há risco de nulidade e responsabilização civil (art. 186 do Código Civil).

Síndico profissional atua com planejamento e deliberação formal, preservando a legalidade.

6️⃣ Respostas evasivas ou comportamento hostil

O princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) impõe padrão de conduta leal, cooperativa e transparente.

Síndico que reage com irritação constante a questionamentos, evita responder formalmente ou adota postura defensiva excessiva pode estar falhando no dever de prestação de informações.

Condomínio é ambiente institucional, não espaço de disputa pessoal.

Gestão técnica substitui conflito por procedimento.

7️⃣ Tratamento desigual entre moradores

O art. 1.336 do Código Civil impõe deveres iguais aos condôminos, e o art. 1.335 garante direitos proporcionais.

Aplicar multa a um morador e ignorar a mesma infração de outro pode caracterizar abuso de direito (art. 187).

Tratamento seletivo fragiliza a legitimidade da administração e pode gerar demandas judiciais por discriminação ou nulidade de penalidades.

Regra só é legítima quando aplicada de forma isonômica.

A Realidade dos Condomínios em Belo Horizonte

Em Belo Horizonte, muitos condomínios foram constituídos nas décadas de 1980 e 1990, com convenções desatualizadas e regimentos internos genéricos.

Em bairros como Savassi, Serra e Cidade Nova, é comum encontrar prédios com:

• Documentação desorganizada

• Falta de revisão normativa

• Ausência de planejamento financeiro de longo prazo

  
  

Além disso, exigências municipais relativas a segurança, acessibilidade e regularização predial demandam decisões assembleares válidas. Uma gestão irregular pode comprometer adequações obrigatórias exigidas pelo poder público.

O mercado imobiliário de BH tornou os condomínios mais complexos. A administração exige conhecimento jurídico, financeiro e técnico.

O Risco da Gestão Amadora

A função de síndico envolve responsabilidade civil direta.

O art. 1.348 impõe dever de diligência e representação legal. A negligência pode gerar responsabilização pessoal.

Quando os “alertas vermelhos” se acumulam, o condomínio entra em cenário de risco:

• Judicialização

• Perda de credibilidade

• Conflitos internos

• Desvalorização patrimonial

  
  

A Importância do Síndico Profissional

A administração de condomínios tornou-se atividade técnica.

Síndico profissional atua com:

• Planejamento estratégico

• Prestação de contas estruturada

• Governança documental

• Condução assemblear juridicamente segura

• Neutralidade na aplicação das regras

  
  

A Sora Gestão Condominial, referência em síndico profissional em Belo Horizonte, atua com base na legislação vigente e nas melhores práticas de gestão condominial.

Ao assumir a administração, realiza diagnóstico completo da situação jurídica, financeira e documental do condomínio, implementando processos claros e transparentes.

Conheça mais sobre nossa estrutura técnica e serviços especializados em:https://www.soragestaocond.com/

Gestão profissional não é luxo — é prevenção jurídica.

Conclusão

Síndico é cargo de confiança — mas também de responsabilidade legal.

Quando surgem:

• Falta de transparência

• Decisões unilaterais

• Desorganização financeira

• Tratamento desigual

  
  

o condomínio deve agir institucionalmente.

A legislação condominial não protege improviso. Protege diligência.

Em Belo Horizonte, onde os condomínios estão cada vez mais valorizados e complexos, a gestão profissional deixou de ser diferencial — tornou-se necessidade estratégica.

Identificar o alerta vermelho é o primeiro passo.

Corrigir com governança é o segundo.

E prevenir é sempre mais barato do que litigar.

#síndico profissional em Belo Horizonte

#gestão condominial em Belo Horizonte

#síndico profissional BH

#empresa de gestão condominial MG

#serviços para condomínios em Belo Horizonte

Conheça mais sobre nossos Serviços aqui: https://www.soragestaocond.com/sindico-profissional-belo-horizonte

Selo Editorial Sora | Gestão Condominial com Base Legal

Este conteúdo foi elaborado pela equipe da Sora Gestão Condominial, especializada em síndico profissional, com base na legislação brasileira vigente, boas práticas de governança e compromisso com a transparência, segurança jurídica e foco no cliente.

Todos os artigos do nosso blog têm caráter educativo e informativo, sem substituição de orientação jurídica individualizada.