Rateio de Despesas Condominiais em 2026: Quais Taxas Devem Ser Iguais e Quais Devem Seguir a Fração Ideal?

A correta definição do rateio das despesas condominiais é um dos temas que mais geram conflitos, judicializações e insegurança jurídica nos condomínios brasileiros — especialmente em grandes centros urbanos como Belo Horizonte. Em 2026, com maior rigor fiscal, aumento de custos operacionais e maior conscientização dos condôminos sobre seus direitos, a atenção a esse tema tornou-se ainda mais estratégica.

Este artigo explica, de forma detalhada, técnica e com base legal, quais despesas devem ser rateadas de forma igualitária e quais devem seguir a fração ideal, conforme a legislação brasileira vigente, a jurisprudência consolidada e as boas práticas de gestão condominial, com recortes específicos da realidade de Belo Horizonte/MG.

O que diz a legislação brasileira sobre o rateio de despesas condominiais?

O ponto de partida obrigatório é o Código Civil (Lei nº 10.406/2002).

Artigo 1.336, inciso I, do Código Civil

“São deveres do condômino:I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.”

Esse artigo estabelece a regra geral:

✔️ O rateio das despesas deve seguir a fração ideal da unidade, salvo se a Convenção do Condomínio estabelecer critério diverso.

Portanto, a legislação permite exceções, desde que:

• estejam expressamente previstas na convenção condominial;

• não violem princípios legais, como razoabilidade, isonomia e função social da propriedade.

  
  

O papel da Convenção Condominial no rateio das despesas

A Convenção de Condomínio, registrada em cartório, é a norma interna máxima do condomínio, conforme os arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil.

Ela pode definir:

• despesas rateadas por fração ideal;

• despesas rateadas de forma igualitária;

• despesas rateadas por unidade, bloco, torre ou uso específico.

  
  

⚠️ Importante: o síndico não pode alterar o critério de rateio por decisão própria. Qualquer mudança exige aprovação em assembleia, respeitando o quórum legal ou convencional.

Despesas que DEVEM ser rateadas pela fração ideal

Salvo disposição expressa em contrário na convenção, as seguintes despesas devem seguir a fração ideal, pois estão diretamente ligadas à preservação, manutenção e valorização do patrimônio comum.

1. Despesas estruturais e de conservação predial

• reformas estruturais;

• manutenção de fachadas;

• impermeabilização de lajes;

• obras em pilares, vigas e fundações.

  
  

📌 Fundamentação: art. 1.336, I, do Código Civil.

Em Belo Horizonte, esse ponto é ainda mais sensível devido às exigências do Código de Obras e Edificações do Município (Lei nº 11.181/2019), que impõe responsabilidades técnicas sobre segurança e conservação predial.

2. Seguro obrigatório do condomínio

O art. 1.346 do Código Civil obriga o condomínio a contratar seguro contra incêndio ou destruição total/parcial.

➡️ Como o seguro protege o patrimônio comum, o rateio deve ocorrer pela fração ideal.

3. Despesas administrativas gerais

• honorários do síndico profissional;

• assessoria jurídica;

• contabilidade;

• auditorias;

• consultorias técnicas.

  
  

Esses custos beneficiam o condomínio como um todo, justificando o rateio proporcional.

A Sora Gestão Condominial, por exemplo, estrutura seus honorários considerando a complexidade do condomínio, garantindo segurança jurídica e previsibilidade financeira, evitando passivos futuros.

4. Funcionários e encargos trabalhistas

• salários de porteiros, zeladores e faxineiros;

• INSS, FGTS e provisões trabalhistas.

  
  

📌 Jurisprudência dominante entende que despesas com pessoal são despesas comuns essenciais, devendo seguir a fração ideal, salvo exceção prevista na convenção.

Despesas que PODEM ser rateadas de forma igualitária

A legislação permite que determinadas despesas sejam rateadas por unidade, desde que haja previsão expressa na convenção.

1. Consumo de água sem hidrômetro individual

Quando o condomínio não possui medição individualizada, é comum a convenção prever:

• rateio igualitário por unidade; ou

• rateio híbrido (parte fixa + parte variável).

  
  

Em Belo Horizonte, a COPASA incentiva a individualização, mas muitos prédios antigos — especialmente em bairros como Funcionários, Lourdes, Savassi e Centro — ainda operam com medição coletiva.

⚠️ Sem previsão na convenção, o rateio igualitário pode ser questionado judicialmente.

2. Uso de áreas comuns com benefício equivalente

Exemplos:

• manutenção de elevadores em prédios com unidades homogêneas;

• limpeza de áreas comuns básicas;

• despesas ordinárias de pequeno valor.

  
  

A doutrina admite o rateio igualitário quando o benefício é uniforme, desde que aprovado em convenção.

3. Fundo de reserva (quando previsto por unidade)

O art. 1.334 do Código Civil permite que a convenção defina o critério de formação do fundo de reserva.

Em muitos condomínios de Belo Horizonte, o fundo é:

• fixado por unidade;

• destinado exclusivamente a despesas emergenciais.

  
  

Despesas que NÃO devem ser rateadas de forma igualitária

Mesmo que aprovadas em assembleia, algumas despesas não devem ser igualitárias, sob risco de nulidade.

1. Obras que impactam a estrutura ou valorização patrimonial

Essas despesas devem seguir a fração ideal, pois impactam diretamente o valor do imóvel.

2. Despesas que beneficiam apenas parte do condomínio

Exemplos:

• manutenção de elevador exclusivo de uma torre;

• reformas em áreas restritas.

  
  

Nesses casos, o rateio deve ser setorizado, conforme entendimento do STJ.

Riscos jurídicos do rateio incorreto

Um rateio feito de forma inadequada pode gerar:

• ações judiciais de repetição de indébito;

• anulação de assembleias;

• responsabilização civil do síndico (art. 1.348, V, CC);

• passivos financeiros relevantes.

  
  

📌 Em Belo Horizonte, o aumento de judicializações condominiais tem exigido gestão técnica e preventiva, especialmente em condomínios com perfil misto ou comercial.

O papel do síndico profissional na definição correta do rateio

A correta aplicação do critério de rateio exige:

• leitura técnica da convenção;

• interpretação da legislação;

• análise do perfil do condomínio;

• prevenção de riscos jurídicos.

  
  

A Sora Gestão Condominial, referência em síndico profissional em Belo Horizonte, atua com:

• revisão técnica da convenção;

• adequação do rateio à legislação;

• transparência na prestação de contas;

• segurança jurídica para síndicos e condôminos.

  
  

Esse cuidado evita conflitos internos e protege o patrimônio coletivo.

Considerações finais

Em 2026, não basta seguir práticas antigas ou “costumes do prédio”. O rateio das despesas condominiais deve estar estritamente alinhado à legislação, à convenção e à realidade operacional do condomínio.

A gestão amadora expõe o condomínio a riscos desnecessários. Já a gestão profissional garante:

✔️ conformidade legal

✔️ previsibilidade financeira

✔️ redução de conflitos

✔️ valorização patrimonial

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Selo Editorial Sora | Gestão Condominial com Base Legal

Este conteúdo foi elaborado pela equipe da Sora Gestão Condominial, especializada em síndico profissional, com base na legislação brasileira vigente, boas práticas de governança e compromisso com a transparência, segurança jurídica e foco no cliente.

Todos os artigos do nosso blog têm caráter educativo e informativo, sem substituição de orientação jurídica individualizada.”