Instalação de Ar-Condicionado no Condomínio: O Que Diz a Lei e Quais São os Limites do Morador

A instalação de ar-condicionado em condomínios é uma demanda cada vez mais comum, especialmente em grandes centros urbanos. No entanto, apesar de parecer uma intervenção simples, esse tipo de instalação envolve questões legais, estruturais, estéticas e de segurança, que impactam diretamente a coletividade condominial.

Neste artigo, explicamos, com base na legislação brasileira vigente, normas técnicas aplicáveis e boas práticas de governança, quando a instalação de ar-condicionado é permitida, quais são os limites do morador, o papel da convenção e do regimento interno e como a atuação do síndico profissional é essencial para evitar conflitos, obras irregulares e passivos jurídicos no condomínio.

Instalação de ar-condicionado é um direito absoluto do morador?

Não. O direito de instalar ar-condicionado não é absoluto e encontra limites claros na legislação condominial.

Base legal

O Código Civil garante ao condômino o direito de usar sua unidade, desde que não prejudique a segurança, a salubridade e a estética do edifício, nem cause prejuízo aos demais condôminos.

• Art. 1.336, inciso III, do Código Civil (Lei nº 10.406/2002)

  “São deveres do condômino:III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.”

  
  

Portanto, qualquer instalação que:

• Altere a fachada

• Comprometa a estrutura

• Afete áreas comuns

  
  

Depende de regras claras e, em muitos casos, de autorização prévia.

Fachada do condomínio: ponto central da controvérsia

A unidade externa do ar-condicionado (condensadora) normalmente é instalada em:

• Fachada

• Varanda

• Área técnica

• Área comum

  
  

Alteração de fachada é vedada?

Como regra geral, sim, salvo se houver:

• Previsão expressa na convenção do condomínio

• Padronização aprovada em assembleia

• Projeto técnico que preserve a estética do edifício

  
  

A jurisprudência brasileira é majoritária no sentido de que a fachada é bem comum e não pode ser alterada individualmente, ainda que a alteração seja pequena ou “visual”.

Convenção e regimento interno: o que prevalece?

A convenção condominial é o principal instrumento normativo do condomínio.

Base legal

• Art. 1.333 do Código Civil

  A convenção que constitui o condomínio edilício é obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

  
  

É a convenção que pode:

• Autorizar ou proibir a instalação de ar-condicionado

• Definir locais permitidos

• Exigir padronização de modelos, cores e suportes

• Estabelecer necessidade de laudo técnico ou ART/RRT

  
  

Na ausência de regra expressa, prevalece a vedação à alteração de fachada, exigindo deliberação em assembleia.

Normas técnicas aplicáveis à instalação

Além da legislação civil, a instalação de ar-condicionado deve observar normas técnicas, especialmente quando envolve segurança e impacto estrutural.

Entre as principais referências:

• ABNT NBR 16401 – Instalações de ar-condicionado (projeto, execução e manutenção)

• Normas de segurança elétrica (NBR 5410)

• Regras municipais de posturas e edificações (quando aplicável)

  
  

A instalação inadequada pode gerar:

• Risco elétrico

• Vibração excessiva

• Ruído acima do permitido

• Infiltrações e danos estruturais

O condomínio pode exigir responsabilidade técnica do instalador.

Responsabilidade por danos e manutenção

O morador é integralmente responsável por:

• Danos causados à fachada

• Infiltrações

• Ruídos excessivos

• Quedas de equipamentos

• Manutenção do aparelho e suportes

  
  

Base legal

• Art. 1.348, inciso V, do Código Civil

  Compete ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns.

Se o síndico se omitir diante de uma instalação irregular, pode responder civilmente por negligência.

Riscos da gestão amadora nesse tipo de obra

A ausência de critérios técnicos e jurídicos pode gerar:

• Judicialização entre condôminos

• Multas administrativas

• Obrigação de remoção do equipamento

• Indenizações por danos materiais e morais

• Desvalorização do patrimônio

  
  

Permitir “caso a caso” sem regra clara é um dos erros mais comuns da gestão amadora.

Papel do síndico profissional na instalação de ar-condicionado

O síndico profissional atua de forma preventiva, técnica e imparcial. Na Sora Gestão Condominial, esse processo envolve:

• Análise detalhada da convenção e regimento interno

• Criação ou revisão de norma interna padronizada

• Definição de locais permitidos e critérios técnicos

• Exigência de ART ou RRT, quando necessário

• Comunicação clara e transparente aos condôminos

• Fiscalização e mitigação de riscos jurídicos

  
  

Esse modelo protege o condomínio, o síndico e os próprios moradores.

Conclusão

A instalação de ar-condicionado em condomínios não é proibida por si só, mas exige respeito à legislação, à convenção e às normas técnicas. O direito individual do morador encontra limites no interesse coletivo, na segurança da edificação e na preservação da fachada.

Condomínios que contam com gestão profissional especializada, como a da Sora Gestão Condominial, conseguem equilibrar conforto, legalidade e valorização patrimonial, evitando conflitos e passivos jurídicos desnecessários.

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Selo Editorial Sora | Gestão Condominial com Base Legal

Este conteúdo foi elaborado pela equipe da Sora Gestão Condominial, especializada em síndico profissional, com base na legislação brasileira vigente, boas práticas de governança e compromisso com a transparência, segurança jurídica e foco no cliente.

Todos os artigos do nosso blog têm caráter educativo e informativo, sem substituição de orientação jurídica individualizada.