Como funciona a fração ideal? Morador da cobertura deve pagar mais?
- Sora Gestão Condominial
- 24 de jan.
- 4 min de leitura
A cobrança de taxas condominiais é um dos temas que mais geram dúvidas, conflitos e questionamentos em condomínios edilícios. Entre as perguntas mais recorrentes está: o morador da cobertura deve pagar mais condomínio? A resposta passa, necessariamente, pela compreensão do conceito de fração ideal, instituto central da legislação condominial brasileira.
Neste artigo, explicamos de forma clara e juridicamente fundamentada o que é fração ideal, como ela influencia o rateio das despesas e em quais situações o pagamento diferenciado é legalmente exigível, destacando a importância da gestão profissional para evitar passivos jurídicos e conflitos internos.
O que é fração ideal no condomínio?
A fração ideal corresponde à quota-parte indivisível que cada unidade autônoma possui em relação às áreas comuns do condomínio e ao respectivo terreno.
Base legal
O conceito está expressamente previsto no Código Civil, em especial no:
Art. 1.331, § 3º, da Lei nº 10.406/2002
“A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.”
Em termos práticos, a fração ideal:
Define o peso jurídico e econômico de cada unidade no condomínio
É utilizada como critério legal padrão para rateio de despesas
Consta obrigatoriamente na matrícula do imóvel, registrada em cartório
Como a fração ideal influencia o valor do condomínio?
A legislação brasileira estabelece que, como regra geral, as despesas condominiais devem ser rateadas proporcionalmente à fração ideal de cada unidade.
Dispositivo legal aplicável
Art. 1.336, inciso I, do Código Civil
“São deveres do condômino:I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.”
Portanto:
Unidades com fração ideal maior tendem a pagar mais condomínio
Unidades com fração ideal menor pagam menos, proporcionalmente
Morador da cobertura deve pagar mais condomínio?
A resposta correta é: depende da fração ideal e da convenção do condomínio.
1. Quando a cobertura paga mais (situação mais comum)
Na maioria dos empreendimentos:
A cobertura possui maior área privativa
Consequentemente, possui fração ideal maior
Logo, paga mais nas despesas ordinárias e extraordinárias
Isso é legal, correto e plenamente respaldado pelo Código Civil, desde que:
O rateio siga a fração ideal registrada
A convenção esteja sendo respeitada
2. Quando a cobertura NÃO paga mais
Há situações específicas em que:
A convenção condominial estabelece rateio igualitário
Determinadas despesas são rateadas por critério diverso (ex.: por unidade)
Base legal:
Art. 1.334, inciso I, do Código Civil
A convenção determinará a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.
Ou seja, a convenção pode excepcionar a regra da fração ideal, desde que:
Tenha sido regularmente aprovada
Não viole a legislação ou princípios da razoabilidade
Despesas que podem ter critérios diferentes de rateio
Nem toda despesa precisa, obrigatoriamente, seguir a fração ideal. A boa prática — e a jurisprudência — admitem diferenciações, desde que previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, tais como:
Consumo individualizado (água, gás, energia)
Despesas vinculadas a uso específico (ex.: garagem extra)
Obras que beneficiem apenas parte das unidades
A ausência de critério claro é uma das principais fontes de litígios judiciais em condomínios.
Riscos da gestão amadora no rateio condominial
A aplicação incorreta da fração ideal pode gerar:
Ações judiciais de repetição de indébito
Anulação de assembleias
Questionamentos do conselho e de condôminos
Responsabilização civil do síndico
O síndico, inclusive o não profissional, responde por sua atuação:
Art. 1.348, inciso V, do Código Civil
Compete ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.
Erro no rateio é pode ser erro de gestão.
O papel do síndico profissional na correta aplicação da fração ideal
Um síndico profissional atua de forma:
Técnica
Preventiva
Juridicamente segura
Na Sora Gestão Condominial, a análise da fração ideal envolve:
Leitura técnica da convenção e do regimento interno
Conferência das matrículas das unidades
Aplicação correta dos critérios legais de rateio
Transparência na prestação de contas
Prevenção de conflitos e passivos jurídicos
Esse nível de governança é fundamental, especialmente em condomínios de médio e grande porte, comuns em Belo Horizonte.
Conclusão
A fração ideal é o pilar do rateio condominial. Em regra, quem tem maior fração ideal paga mais, inclusive moradores de cobertura. Contudo, a convenção pode estabelecer exceções, desde que legais.
A correta interpretação e aplicação desse conceito não é tarefa amadora. Exige conhecimento jurídico, técnico e experiência prática — exatamente o que diferencia a gestão profissional da improvisação.
Para condomínios que buscam segurança jurídica, previsibilidade financeira e tranquilidade, a atuação de um síndico profissional especializado, como a Sora Gestão Condominial, não é custo: é proteção patrimonial.
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Este conteúdo foi elaborado pela equipe da Sora Gestão Condominial, especializada em síndico profissional, com base na legislação brasileira vigente, boas práticas de governança e compromisso com a transparência, segurança jurídica e foco no cliente.
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