Edificações Antigas x Edificações Novas em 2026: Desafios, Vantagens, Desvantagens e Tendências do Mercado Condominial em Belo Horizonte

O mercado imobiliário brasileiro vive, em 2026, um momento de transição estrutural. Em Belo Horizonte, essa realidade é ainda mais evidente: condomínios com mais de 40 ou 50 anos coexistem com empreendimentos recém-entregues, altamente tecnologizados e alinhados a novos padrões de moradia. Para síndicos, conselheiros, investidores e condôminos, compreender os desafios, vantagens e desvantagens das edificações antigas e novas deixou de ser apenas uma análise técnica e passou a ser uma decisão estratégica de gestão e investimento.

Este artigo analisa, sob a ótica da gestão condominial, da legislação vigente e das boas práticas de governança, como cada tipo de edificação se comporta em 2026, quais riscos jurídicos estão envolvidos e quais são as tendências do mercado, com foco específico na realidade de Belo Horizonte.

O papel do síndico diante da idade da edificação

Independentemente do ano de construção, o síndico responde legalmente pela conservação, segurança e regularidade do condomínio. O art. 1.348, V, do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) é claro ao atribuir ao síndico o dever de:

“Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns.”

Isso significa que a idade do prédio não isenta o condomínio de obrigações legais. Pelo contrário: quanto mais antiga a edificação, maior tende a ser o nível de risco técnico e jurídico, exigindo planejamento, conhecimento normativo e atuação profissional.

Edificações antigas: perfil, desafios e oportunidades

O que caracteriza uma edificação antiga em 2026?

Em termos de mercado, considera-se edificação antiga aquela construída, em regra, antes dos anos 1990, muitas vezes:

• Sem projetos elétricos atualizados;

• Sem exigências modernas de acessibilidade;

• Com sistemas hidráulicos e estruturais defasados.

  
  

Em Belo Horizonte, bairros como Centro, Floresta, Santa Efigênia, Funcionários, Sion e Anchieta concentram grande parte desse estoque imobiliário.

Principais desafios das edificações antigas

1. Risco estrutural e necessidade de manutenções corretivas

Edificações antigas exigem atenção constante com:

• Fachadas;

• Estruturas de concreto;

• Redes hidráulicas e elétricas.

  
  

A negligência pode gerar responsabilização civil e criminal do síndico, especialmente em caso de acidentes, conforme entendimento consolidado da jurisprudência com base nos arts. 186 e 927 do Código Civil (responsabilidade por ato ilícito).

2. Adequação às normas atuais

Prédios antigos, mesmo legalmente constituídos, precisam se adequar às normas vigentes, como:

• ABNT NBR 5410 (instalações elétricas);

• ABNT NBR 5419 (SPDA);

• Normas do Corpo de Bombeiros de MG (AVCB).

  
  

A ausência de adequação não é justificada pela idade da construção.

3. Impacto financeiro e resistência dos condôminos

Obras de retrofit e manutenções estruturais costumam:

• Ter alto custo;

• Gerar resistência dos moradores;

• Exigir quóruns específicos (art. 1.341 do Código Civil).

  
  

Sem planejamento financeiro adequado, o condomínio entra em ciclos de chamadas extras e conflitos internos.

Vantagens das edificações antigas

Apesar dos desafios, edifícios antigos apresentam vantagens relevantes:

• Localização privilegiada (regiões centrais);

• Plantas mais amplas;

• Custos de aquisição mais acessíveis para investidores;

• Potencial de valorização após retrofit.

  
  

Em bairros como Savassi e Lourdes, prédios antigos bem geridos e reformados apresentam alta liquidez no mercado.

Edificações novas: modernidade e novos desafios

O que caracteriza uma edificação nova em 2026?

Empreendimentos entregues nos últimos 10 anos, geralmente com:

• Infraestrutura moderna;

• Condomínios-clube;

• Sistemas de automação;

• Padrões elevados de segurança e conforto.

  
  

Regiões como Buritis, Castelo, Vale do Sereno (limítrofe a BH) e novas áreas do Anchieta concentram esse perfil.

Principais vantagens das edificações novas

1. Menor necessidade de manutenção imediata

Nos primeiros anos, os custos com:

• Estrutura;

• Instalações elétricas e hidráulicas;

• Fachadas

tendem a ser reduzidos, favorecendo previsibilidade orçamentária.

2. Conformidade normativa inicial

Edificações novas já nascem alinhadas a:

• Normas da ABNT;

• Exigências de acessibilidade;

• Regras de segurança contra incêndio.

Isso reduz o risco jurídico inicial para o síndico.

Desvantagens e riscos das edificações novas

1. Custos operacionais elevados

Condomínios-clube possuem:

• Piscinas;

• Academias;

• Salões;

• Portarias tecnológicas.

  
  

Esses itens elevam significativamente a taxa condominial e exigem gestão financeira altamente técnica.

2. Problemas construtivos ocultos

Em 2026, cresce o número de ações envolvendo:

• Vícios construtivos;

• Problemas de impermeabilização;

• Falhas em fachadas e garagens.

  
  

O síndico deve agir com diligência, acionando construtora e seguradoras dentro dos prazos legais, sob pena de omissão.

3. Governança frágil no início

Condomínios novos frequentemente enfrentam:

• Falta de cultura condominial;

• Conflitos sobre uso de áreas comuns;

• Convenções genéricas, pouco adaptadas à realidade local.

  
  

Aqui, a atuação do síndico profissional é determinante para estruturar regras, processos e controles desde o início.

Tendência de mercado imobiliário em 2026

1. Valorização do retrofit em áreas centrais

Em Belo Horizonte, há clara tendência de:

• Revitalização de prédios antigos;

• Investimentos em retrofit;

• Reocupação de áreas centrais.

  
  

Isso aumenta a demanda por gestão técnica e jurídica especializada.

2. Exigência crescente por governança e compliance

Compradores e investidores estão mais atentos a:

• Regularidade documental;

• Saúde financeira do condomínio;

• Existência de planejamento de longo prazo.

  
  

Condomínios sem gestão profissional tendem a perder competitividade.

3. Profissionalização da função de síndico

A complexidade legal, tanto em prédios antigos quanto novos, torna a gestão amadora cada vez mais arriscada. O síndico profissional surge como resposta natural à:

• Judicialização crescente;

• Fiscalizações mais rigorosas;

• Necessidade de transparência.

  
  

A realidade específica de Belo Horizonte

BH possui um parque imobiliário heterogêneo, com edificações antigas em bairros como Centro, Floresta e Santa Efigênia, convivendo com empreendimentos modernos no Buritis e Castelo. Além disso, normas municipais, fiscalizações e exigências do Corpo de Bombeiros tornam a gestão local ainda mais sensível.

A falta de adequação técnica, independentemente da idade do prédio, expõe o condomínio e o síndico a riscos significativos.

O papel da Sora Gestão Condominial nesse cenário

A Sora Gestão Condominial atua de forma estratégica tanto em edificações antigas quanto novas, oferecendo:

• Diagnóstico técnico-jurídico;

• Planejamento financeiro;

• Gestão de obras e manutenções;

• Governança, transparência e segurança jurídica.

  
  

Cada condomínio é tratado conforme sua realidade construtiva, localização e perfil dos moradores.

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Conclusão

Em 2026, não existe edifício “simples” de gerir. Edificações antigas e novas apresentam desafios distintos, porém igualmente complexos. A diferença entre risco e valorização está na qualidade da gestão.

Planejamento, conhecimento legal e atuação profissional são os pilares de um condomínio seguro, sustentável e valorizado.

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Selo Editorial Sora | Gestão Condominial com Base Legal

Este conteúdo foi elaborado pela equipe da Sora Gestão Condominial, especializada em síndico profissional, com base na legislação brasileira vigente, boas práticas de governança e compromisso com a transparência, segurança jurídica e foco no cliente.

Todos os artigos do nosso blog têm caráter educativo e informativo, sem substituição de orientação jurídica individualizada.”